高齢化が進み、相続した家の処遇に悩んでいるという話はよくあり、地方においては空き家問題が深刻化しています。しかし、首都圏では余程劣悪な立地でなければ、買い手も借り手もいて、どちらがトクかで悩める環境にはあるようです。今回、八王子にある一軒家を売るべきか賃貸にすべきかの相談に答えるのは、『永江一石の「何でも質問＆何でも回答」メルマガ』著者で人気コンサルの永江一石さん。考え方としてはシンプルに収支の見通しを計算比較して決めるべきとした上で、どちらがオススメか回答しています。
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実家の不動産相続についての相談
Question
実家のことで相談いたします。両親とも健在ですが近く老人施設に入ることが決まりました。実家はわたしが相続することになっていますが、売却するのか貸し出すのかを迷っております。
10年、20年後を考えると人口が減り、賃貸相場は落ちる一方だと思うので今のうち売却したほうが良いと思いますが迷っています。築34年とはいえしっかりとした造りであまり古さも感じられませんし、昨年に洗面・浴室をリフォームしており、売却はいささかもったいなく感じます。また、賃貸に出せば細く長く収入になるので魅力だと感じています。ご意見をお聞かせください。
・所在地：東京都八王子市
・築34年、一戸建て、旭化成へーベルハウス建築
・床面積100平米、4SLDK、駐車場1台
・八王子市の人口はここ数年で微減。
大まかに賃貸相場を調べると10～12万円/月
売却のざっくりした見積は1,200～1,400万円
永江さんからの回答
これはシンプルに、賃貸と売却での向こう10年くらいの収支の見通しを計算して決めるべきですね。賃貸だと細く長く収入があるのが魅力である一方で、設備が壊れたら修繕しなければならないのでコストと手間がかかります。賃料相場は下がってきていますし、実際の収益がどれくらいになるか賃料・稼働率・修繕費などを10年くらい先までは収支設計しておきましょう。
売却の方は、今東京郊外の住宅価格が暴騰しており府中あたりまで高くなっています（頂いた価格は販売価格にしては安く見えましたので、不動産会社の買い取り価格ですかね？）。
八王子は地盤が固いし、ヘーベルハウスはプレハブ工法で非常に耐震性が強く、阪神淡路大震災の際もヘーベルハウスだけが全半壊がゼロでした。在宅ワークになって郊外に大きい戸建ての家を探していて、災害時の安全性を重視する人には魅力ある物件になるのではないでしょうか（もちろん八王子も広いので八王子のどこかにもよりますが）。
● リスクに備える賃貸経営！ヘーベルメゾンの防災力｜HEBEL HAUSの賃貸住宅
上記のように賃貸と売却それぞれの利回りを計算して良さそうな方を選択しましょう。いまは賃料が下がって売却価格が上がってきているので、後者の方が儲かりそうに思います。
あとは、知人間での売買ができるなら手数料や消費税がかからないので、身近で買ってくれる人を探せるとより収益が上がると思います。
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