千葉県で久しぶりに土地値の出る物件が出たので、さっそく現地調査に行きました。物件としてはまずまず良好ですが、プロならわかる「ゴミ屋敷」の部屋の存在…。不動産投資家として、このアパートは買いでしょうか？判断基準を解説します。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。
千葉で見つけた土地値がそこそこ高い物件
千葉はなかなか土地値が出にくいエリアですが、久々に、土地値がそこそこ出る物件を見つけましたので早速訪問しました。
まずは、物件スペックを見てみましょう。
＜物件スペック＞
■価格/表面利回り
2,000万円台
利回り10%超
■土地面積
約180平米
■建物構造/間取り
木造2階
※図面から把握できる範囲で記載
＜現地調査＞
今回は珍しく電車にて物件調査に行きました。というのも今回の物件は、千葉は千葉でも東京寄りで、電車の駅から徒歩10分以内と近く、歩いて行ける好立地だからです。
電車の駅を出て幹線道路をテクテクと歩いているとコンビニがあります。さすがは千葉のコンビニだけあり、駐車場が広くて車が使いやすそうです（東京の都市部のコンビニには駐車場がありません）。ラーメン屋、焼肉屋、イタリアン、寿司屋などの飲食店も立ち並んでいます。
アパートから数分のところに、コンビニや飲食店があるのはとても便利そうです。
そんな便利な大通りから1本入ると、あたりは普通の住宅街になります。一戸建てと同じくらい、マンションやアパートもたくさんあります。結構、賃貸の人が多いエリアだという印象を受けます。
その一角に今回の物件はあります。物件自体は白い壁に赤茶色の柱と、いたって普通な印象です。外壁の塗装などは特に問題なく、鉄部のサビも補修されており問題ありません。
残念なのは、この物件は低めの擁壁の上に建っており、道路との高低差があることです。道路との高低差があると、将来、戸建て用地にするにしても、そのままでは自動車の出し入れが難しいのがマイナスです。
また、洗濯機が廊下にあるため、やや通行の妨げになる感じです。とはいえ、土地値が出て利回りも一応10%超ですし、駅近ですし、まあまあの物件です。
問題がそれだけであれば、買ってもいいかなという感じです。
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